今天咱们聊一下海珠。

海珠这几年的新盘要么位置一般，要么摆布比拟破，要么盘荒芜小，位置好点的不是贵即是买不到。

逐渐地人人皆要汲取这样的试验，即是有江景的或者围聚琶洲的就很贵，跟大盘小盘以及配套无关。

当总价越来越高时，一是盘小户数少反而更好，客群越来越马虎单一，更利于精确化营销，二是不依赖地铁和配套，归正你能分享的病院营业我也差未几能享受到，三是既然和商场脱节，那我就只管卖我方的就好，你们若何样跟我无关。

默契上头这三个逻辑之后，那接下来咱们再细巧说一下这三个盘的优纰谬。

小区名：广州地铁地产珑璟台总户数：396户/4栋楼主要面积：89/95/132/142平川理位置：18号线龙潭地铁上盖

当今是个新盘皆要叫我方琶洲南，湖光悦色这样叫，那珑璟台就愈加是了。

加上配建楼面价去到了3.7万，就凭我方的位置不错吹风10万加了，到底值不值呢，咱们看一下底下的分析就知谈了。

优点是龙潭地铁上盖，出行很肤浅，但是关于买得起一千多万的买家来说，可能并不但愿楼下即是地铁，况兼是个换乘站。

一是楼下可能会有转动，影响居住体验，二是东谈主员会比拟杂，况兼珑景台楼下三层是底商，四栋楼分开成两个小区，跟单体楼差未几。

要说配套的话，其实摆布是以城中村为主的，简直莫得营业可言，跟湖光悦色是一个梯队的，但是价钱比湖光要贵。

要我说，人人谁也别嫌弃谁了，谁近琶洲其实没有益旨的，因为你无论是近500米照旧近一千米，你皆得要坐车或坐地铁，无法走昔日，是以人人买房的时辰不要单纯被直线距离给诱拐了。

唯独最大的上风即是围聚海珠湖，饭后溜娃跑步是一个好场地。

户型上中规中矩，昭彰是随着越秀学的，不枉白跟越秀配合这样多年。

广州地铁其实很早就有单独开发，比如大坦沙的悦江上品，还有白云东平的云城上品，至于物业如何，粗略率会比越秀要差一些，东谈主家越秀然则有奇迹了三十年业主的训戒。

转头一下，这个盘的卖点即是地铁上盖和近海珠湖，居住体验不会很好，你要买的话，也得熬，还有即是起始10万的单价就有点贵了。

小区名：中铁建西派粤府总户数：251户/4栋楼主要面积：120/140平川理位置：海珠沥滘板块洛溪桥脚

这个盘拿地价照旧四万多了，首开6.5万起照旧挺低廉的，不外当今价钱照旧升上去了，9楼以下的粗略8万以内，9楼以上的要8万多。

国企开发商的调性即是，首开不错低廉，但是背面我不降价，为什么，因为套数太少了，才251套，况兼国企又不缺钱，熬得起，看一下著作开始我说的几点逻辑就理会了。

它的纰谬也很昭彰，弥散莫得配套，离珠城和琶洲也远，但它也承认，它不说我方是琶洲南，只说沥滘的旧改，这小数倒是莫得自吹自擂。

咫尺整个这个词西派粤府摆布照旧以批发商场和创意园为主，远隔地铁和营业，况兼高楼层会有洛溪大桥杂音的影响。

这个盘最大的价值点即是它的户型使用率，简直是100%，荒芜是它的9米大阳台，在户型上比越秀相通面积的户型好太多。

容积率3.5也不算高，如果将来前边无挫折能够一线望江的话，这小数倒是值得的。

为什么这样说呢，因为整个这个词海珠整个一线望江的皆圭臬先10万了，但如果将来不成一线望江，那这个价钱也还算真是，莫得把一线望江的溢价卖给你。

总之，短期之内，不要对它抱太大的但愿，它的价值很昭彰，即是超高使用率，国企品性，公建化外立面，大气表层次，有契机一线望江。

永久来看中枢区的价值皆不会差，如果沥滘旧改能助推解衣推食的话就更好，莫得也无所谓。

小区名：江湾和樾总户数：300多主要面积：106/125/140平川理位置：海珠西鹤洞大桥以南

一些打告白的自媒体说，这里是在抢光大客户，还有东谈主说，光大的业主卖了房要来买这里。

我告诉你，弥散不会，光大的业主享受的配套比这里优质好几倍，光大有地铁有营业有学校，这里跟光大的配套弥散是两回事，你看上头的图就知谈了。

光大天然是二手，但是无论哪个组团户型皆很好，中海物业也不差，况兼光大整个小区园林皆很大，这里皆是两栋楼和三栋楼。

是以有东谈主说光伟业主卖掉屋子去买这里，简直是不可能的，弥散被自媒体误导了。

而江湾和樾整个东西皆要靠蹭，唯独的卖点就惟有户型，而光大144以内也有四房，只不外江湾和樾120多能作念四房烦扰。

要说学校，近邻的宝玉直南校区前身是南方路小学，生源和光大的宝玉直弥散不是一趟事，异日这个学校还要和回迁房的村民一齐共读。

如果需要接洽学位的，冷落严慎，如果心爱新址的，那无可厚非，弥散看个东谈主喜好，但是不要指望将来和光大一样便利，天然你不错礼聘去江边分辨，趁便到太古仓去拍照打卡。

咫尺鹤洞桥以南的江边和光大这边的江边是两回事，鹤洞桥以南的江边照旧比拟乱的，没主义跑步分辨，异日还需要政府的参加。

既然它最大的卖点是户型，那我也说一下，外传是使用率比番禺河汉的和樾府要高的，层高上也有一定的上风，即是2/5栋是17/19层，不外将来3/4栋大面积是31层，西向望江，瞻望面积和价钱皆会比当今的要高。

还有一个纰谬是这个盘天然不大，但亦然切割成了三块，有一块是回迁房，另外两块均是惟有两栋楼的商品房，将来小区也会荒芜小。

但无论若何说，有小数小区总比不雅澜府、不雅澔府、江泰里这种莫得小区的要好一些。

临了再说一下它的价钱，七万起步的价钱不算贵，如果算上它超高使用率的话，照实有一定的性价比，但咱们对比一下摆布次新的二手，比如星汇海珠湾、海珠小雅、绿地越秀海玥这几个次新盘的话，亦然差未几的，皆是7-8万之间的单价。

差未几咱们再转头一下，海珠的新盘皆是国企镇守，主打的主如若户型和使用率，以及国企的品性和口碑，从自住的角度看，并不是荒芜的圆善，从投资的角度看，皆是需要长握的，另外，按照国企的调性，横盘期皆不降价，高涨期就更不会降了，到时辰不是莫得扣头了即是买不到，关于买家来说，很难占到低廉。

以上

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